Em virtude das circunstâncias pandémicas que vivemos, têm sido aprovadas várias alterações ao regime do contrato de arrendamento não habitacional, versando a maioria sobre matérias relativas à mora no pagamento das rendas acordadas no contrato.

No passado dia 20 de agosto de 2020, surgiu uma nova alteração ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional (Lei n.º 45/2020), procedendo assim à segunda alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril que prevê o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.

Dada a pandemia, são inúmeras as dificuldades que vivemos, sobretudo, dificuldades económicas e, por isso, este diploma legal (Lei n.º 45/2020) estabelece novas vias de contornar as possíveis situações de mora do arrendatário.

A que arrendatários não habitacionais é aplicável esta alteração legislativa?

• Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerradosouque tenham as respetivas atividades suspensas (Decreto-Lei n.º 2-A/2020, de 20 de março), oupor determinação legislativa ouadministrativa (Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro), ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, oude prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
• Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio (Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita).

O que determina a alteração?

Os locatários ou arrendatários a quem é aplicável a presente alteração podem diferir o pagamento das rendas vencidas, apenas e só, nas seguintes situações:

• Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;
• Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;
• Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

O período de regularização da dívida do arrendatário tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022. O pagamento pode ser efetuado em até 24 prestações sucessivas.

Restrições legais à aplicabilidade deste regime:

• O adiamento do pagamento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020.
• O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

MAS o arrendatário pode sempre apresentar uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução prevista neste diploma legal. Esta proposta de acordo deve ser encaminhada ao senhorio seguindo as formalidades referidas no ponto anterior.

Cumpre salientar que quando o contrato de arrendamento não habitacional celebrado entre as partes estipular regimes mais favoráveis ao arrendatário (do que o supra analisado), então o estipulado na Lei n.º 45/2020 não obriga as partes a adotar as condutas nela previstas.

MAS, enquanto a lei estiver em vigor, não podem ser acordadas, em futuros contratos desta natureza, cláusulas menos favoráveis que as previstas neste diploma legal.

Por fim, damos nota de uma vantagem concedida aos senhorios. Ora, os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos.

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